Poprvé po pěti letech smlouvá kupující. Ale jen ten, kdo má financování vyřízené dopředu

Posledních pět let jsem klientům říkala v podstatě jednu a tu samou větu: na ceně nemovitosti se smlouvat nedá, soustřeďme se na to, co ovlivnit umíme — tedy na sazbu a podmínky úvěru. Byty mizely za tři dny, prodávající si vybíral z pěti zájemců a kdo se pokusil usmlouvat sto tisíc, o byt přišel.

Letos v létě se to změnilo a bylo by dobré si k tomu něco málo říct, protože většina kupujících o tom ještě neví a chová se podle starých pravidel.

Co ukazují čísla

Ceny nemovitostí jsou pořád na rekordech, o tom žádná — podle srpnového ČSOB Indexu bydlení byty za rok zdražily o 11,3 %, domy o 8,6 %. Zajímavější je ale tempo. Mezi prvním a druhým čtvrtletím vzrostly ceny bytů jen o 2,4 %, což je nejpomaleji za dva roky. Průměrná doba prodeje se protáhla na tři až čtyři měsíce. A generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek to komentoval formulací, která by před rokem nezazněla: trh přestává růst plošně a začíná rozlišovat, co doopravdy stojí za to.

Ještě konkrétnější data přinesla analýza Bezrealitky z konce července. Nemovitost, která visí v inzerci déle než tři týdny, se dnes prodává v průměru za 7 až 12 % pod nabídkovou cenou. Po dvou měsících v nabídce se sleva dostává až k 15 procentům. Zároveň platí, že kvalitní zrekonstruovaný byt v dobré lokalitě se pořád prodá rychle a za plnou cenu — trh se rozpadl na dvě poloviny.

Proč se to děje

Souhrou tří věcí. Zaprvé hypotéky zdražily — průměrná sazba je dnes kolem 4,9 % a část zájemců prostě na úvěr nedosáhne nebo si ho netroufne vzít. Zadruhé od dubna platí přísnější pravidla ČNB pro investiční hypotéky, takže z trhu odešel kupec, který dřív bral malé byty téměř bez ohledu na cenu. A zatřetí přibývá nabídky: prodávající, kteří čekali na ještě lepší ceny, začínají inzerovat, protože jim došlo, že vrchol už byl.

Výsledkem je situace, jakou jsme tu roky neměli. Prodávající má často jediného zájemce místo pěti — a to je moment, kdy vyjednávání dává smysl.

Kolik to reálně dělá

Tady je počet, který podle mě většina lidí nikdy nedělá. Vezměme byt za 5 milionů, milion vlastních zdrojů, hypotéka 4 miliony na 30 let při 4,9 %. Splátka vychází na 21 229 Kč.

Když vyjednám u banky sazbu o tři desetiny procentního bodu níž, klesne splátka na 20 506 Kč. Za dobu splácení ušetříte zhruba 260 tisíc — a to je slušný výsledek, běžně se o to s bankami přetahuji.

Když ale usmlouváte ze stejného bytu 7 %, tedy 350 tisíc, půjčujete si 3,65 milionu, splátka je 19 372 Kč a za dobu splácení ušetříte 669 tisíc. Při dvanáctiprocentní slevě je to přes milion.

Sleva z kupní ceny je tedy dvakrát až čtyřikrát účinnější než ta nejlepší vyjednaná sazba. A ještě vám sníží LTV, což vám mimochodem tu sazbu zlepší taky.

Háček, kvůli kterému většina lidí neusmlouvá nic

Prodávající, který má jednoho zájemce, řeší jednu jedinou otázku: dojde ten obchod do konce?

A na tuhle otázku dnes odpovídá papír, ne dojem. Mezi dvěma nabídkami, kde jedna je o sto tisíc vyšší, ale kupující teprve začne obíhat banky, a druhá nižší s potvrzeným předschválením a jasným termínem podpisu, si prodávající vybere tu druhou překvapivě často. Měsíc čekání a riziko, že obchod spadne, ho totiž stojí víc než ten rozdíl v ceně.

Předschválení tedy dnes není administrativa navíc. Je to vyjednávací nástroj. Jdete na prohlídku s papírem, který říká, že peníze máte jisté, a rovnou tím ospravedlníte, proč nabízíte míň než prodávající chce. Bez něj jste jen další člověk, co chce slevu.

Jak na to prakticky

Než začnete chodit na prohlídky, zjistěte si, na jakou částku vůbec dosáhnete — a nechte si to potvrdit písemně. Předschválení dnes banky vydávají poměrně rychle a obvykle platí několik měsíců.

Při výběru se dívejte na datum vložení inzerátu, ne jen na cenu. Byt, který visí šestý týden, je úplně jiná vyjednávací pozice než ten včerejší. U starších inzerátů se ptejte přímo, kolik zájemců si nemovitost prohlédlo.

Slevu nikdy nechtějte "jen tak". Argumentujte konkrétně: stav koupelny, energetický štítek, cena srovnatelných bytů v okolí prodaných za poslední půlrok. A nabídku podložte tím, že umíte podepsat rychle.

A poslední věc, na kterou pozor: sleva není důvod ke koupi. Byt s vlhkým sklepem, u rušné silnice nebo v domě před nutnou rekonstrukcí fasády je levný z dobrého důvodu a vy ho jednou budete prodávat se stejnou obtíží. Banka to navíc pozná — odhadce ocení nemovitost svým způsobem a pokud vyjde odhad nízko, půjčí vám míň, než jste čekali.

Co si z toho odnést

Trh se poprvé po letech otočil natolik, že kupující má co říct. Nedostane to ale zadarmo. Vyplatí se to jedině tomu, kdo si předem spočítá, co unese, přijde s hotovým financováním a umí být trpělivý u nemovitostí, které se neprodaly hned.

Jestli letos plánujete koupi, ozvěte se dřív, než začnete chodit na prohlídky, ne až najdete byt. Spočítáme, na co dosáhnete, zařídím vám předschválení a půjdete vyjednávat z pozice, kterou prodávající bere vážně. Konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.

Rezervujte si konzultaci zdarma. Těším se na viděnou!

V.🍀

Zdroje: ČSOB Index bydlení za 2. čtvrtletí 2026, analýza realitního trhu Bezrealitky (červenec 2026), ČBA Hypomonitor (červenec 2026). Modelové výpočty jsou orientační; konkrétní nabídku ovlivní bonita, LTV a účel úvěru.

*Tento článek slouží výhradně pro vzdělávací a informační účely a má za cíl poskytnout vám jiný úhel pohledu a podnět k zamyšlení.

Nejedná o investiční, finanční ani daňové poradenství.

Každý z nás má jinou startovní čáru, jiné finanční zázemí a odlišný postoj k riziku. Co funguje jako skvělá strategie pro jednoho, může být pro druhého nevhodné. Než se rozhodnete pro jakýkoliv investiční krok – ať už jde o nákup nemovitosti na hypotéku, refinancování, nebo investování do akciových trhů – přistupujte k němu s rozvahou.

Doporučujeme vám, abyste svá finanční rozhodnutí dělali na základě vlastního uvážení, a v případě potřeby se neváhali poradit se svým finančním či daňovým poradcem, který zhodnotí vaši konkrétní situaci. Údaje, grafy a výpočty v textu vycházejí z modelových příkladů a historických dat, která nejsou zárukou budoucích výnosů.
Obrázky blogu jsou ilustrativní a mohou být vytvořeny pomocí umělé inteligence.