Časté dotazy

Sesbírala jsem pro vás otázky, které od svých klientů slyším nejčastěji — od prvního hovoru až po čerpání úvěru. Odpovědi na ně jsou stručné, ale poctivé. Pokud se vaše situace nevejde do žádné z nich, ozvěte se — většinu věcí vyřešíme po telefonu za pár minut.

Kdo na hypotéku dosáhne

Jsem OSVČ na paušální dani. Mám šanci na hypotéku?

Určitě ano. Paušální daň banky komplikuje jen v tom, že z daňového přiznání nejde vyčíst skutečný obrat — část bank proto pracuje s obratem na účtu nebo s odhadem podle oboru. Není to plošné, každá banka to má jinak. I já jsem živnostník a sama hypotéku mám, takže vím, na co se ptát.

Mám za sebou jen jedno daňové přiznání. Půjčí mi banka?

Většina bank chce dvě uzavřená období, ale několik jich zvládne i jedno — typicky když navazujete na předchozí zaměstnání ve stejném oboru. Klíčové je, kdy o hypotéku požádáte: pár týdnů rozdílu může znamenat, že se vejdete do jiného počtu přiznání.

Je pravda, že mladí lidé na hypotéku nedosáhnou?

Ne úplně. Žadatelé do 36 let mají zákonnou výjimku a mohou dosáhnout na 90 % LTV, tedy jen s desetinou vlastních zdrojů. Starší ročníky tuto možnost nemají, nebo je pro ně financování znatelně dražší.

Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?

Neexistuje jedno číslo — banka počítá čistý příjem proti splátce, ostatním závazkům a počtu členů domácnosti. Orientačně: splátka by neměla spolknout víc než zhruba polovinu čistého příjmu domácnosti. Spočítám vám to na konkrétní nemovitost během jednoho hovoru.

Jsem na rodičovské. Dosáhnu na hypotéku?

Ano, jde to. Rodičovský příspěvek některé banky jako příjem uznávají, jiné ne, a hodně pomůže druhý žadatel nebo potvrzení o návratu do zaměstnání. Je to situace, kde o schválení rozhoduje výběr banky.

Můžu žádat se smlouvou na dobu určitou?

Ano. Banky se dívají hlavně na to, jak dlouho u zaměstnavatele jste a jestli se smlouva opakovaně prodlužuje. U profesí, kde je doba určitá běžná, to bývá bez problému.

Proč mi banka zamítla hypotéku?

Nejčastěji kvůli záznamu v registrech, nevyužitým kreditním kartám a kontokorentům, splátkám na telefon nebo elektroniku a příliš nízkému odhadu nemovitosti. Většinu z toho jde odladit dopředu — proto má smysl řešit hypotéku dřív, než najdete byt.

💡TIP: Získejte kompletní přehled a stáhněte si můj eBook o hypotékách ZDE.

Kolik, za kolik a jaké platí limity

Jaká je dnes průměrná sazba hypoték?

Průměrná nabídková sazba se v srpnu 2026 pohybovala kolem 5,4 %, reálně sjednané hypotéky vycházely níž, kolem 4,9 %. Sazby během roku 2026 rostou, ne klesají. Vaše konkrétní sazba závisí na LTV, délce fixace, bonitě a doplňkových produktech.

Proč vidím všude jiné "průměrné sazby"?

Protože se měří dvě různé věci. Hypoindex počítá sazby, které banky nabízejí v ceníku, zatímco Hypomonitor ČBA sleduje sazby skutečně podepsaných smluv — a ty bývají nižší, protože se o nich vyjednává. Ani jedno číslo není to vaše.

Kolik potřebuju vlastních zdrojů?

Standardně 20 % z hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let 10 %. Do vlastních zdrojů se dá započítat i jiná nemovitost v zástavě nebo dar od rodičů. Pozor na to, že banka počítá procenta z odhadní ceny, ne z kupní.

Platí ještě limity DTI a DSTI?

Ne. Česká národní banka má oba ukazatele deaktivované, takže závazně platí jen limit LTV. Na internetu se pořád tahají čísla z roku 2022 — DTI 8,5 a DSTI 45 % — a lidé podle nich zbytečně počítají, že nedosáhnou. Banky si přitom vlastní interní limity drží dál, jen nejsou veřejné.

Jakou zvolit fixaci, když sazby rostou?

Dlouhá fixace vám jistotu koupí, ale zaplatíte za ni vyšší sazbu hned teď — desetiletá fixace je dnes výrazně dražší než tříletá. Rozhoduje, jestli plánujete nemovitost držet, prodávat nebo předčasně doplácet. Univerzální odpověď neexistuje, tohle si spolu projdeme.

Kdo platí odhad nemovitosti a kolik stojí?

Odhad platí žadatel a u běžného bytu se pohybuje v řádu jednotek tisíc korun. Některé banky ho v akci odpouštějí nebo vracejí po načerpání úvěru. Nízký odhad je jeden z nejčastějších důvodů, proč hypotéka nakonec nevyjde v původní výši.

💡TIP: Využijte dotazník pro analýzu financování pro přesný propočet hypotéky ZDE.

Průběh a doklady

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Obvykle zhruba dva měsíce, reálně jeden až tři. Delší doba jde na vrub schvalovacího procesu banky — posuzuje bonitu, nechává ověřit cenu nemovitosti a kontroluje administrativu. Mám zkušenost i s vyřízením za dva týdny, ale tam byly všechny podklady připravené dopředu. Naopak když čekáme na zpracování daňového přiznání, může se to znatelně protáhnout.

Jaké doklady budu potřebovat?

Doklad totožnosti, potvrzení o příjmu nebo daňová přiznání, výpisy z účtu, kupní nebo rezervační smlouvu a podklady k nemovitosti — list vlastnictví, nabývací titul, u novostavby projektovou dokumentaci. Přesný seznam se liší podle banky a typu příjmu; pošlu vám ho na míru.

K čemu je předschválená hypotéka, když ještě nemám byt?

Dá vám jistotu, kolik reálně dostanete, a hlavně vyjednávací sílu. Prodávající i realitka berou předschváleného kupce vážněji než někoho, kdo teprve začne řešit financování. Na dobrých nemovitostech to bývá rozdíl mezi tím, jestli ji dostanete vy, nebo někdo jiný.

Co znamená čerpání na plombu?

Že banka pošle peníze ještě dřív, než je v katastru zapsáno vaše vlastnictví a zástavní právo — v okamžiku, kdy je návrh na vklad podaný a na listu vlastnictví je vyznačena takzvaná plomba. Zkracuje to celý obchod o několik týdnů. Neumožňují to všechny banky.

Co je vinkulace a proč ji banka chce?

Vinkulace znamená, že pojistné plnění z pojištění nemovitosti půjde v případě škody bance, ne vám. Je to standardní podmínka — banka si tím jistí zástavu. Řada bank dnes místo vinkulace používá jen zástavu pohledávky z pojistky.

Můžu ručit jinou nemovitostí, než kterou kupuju?

Ano, a je to běžné řešení, když nemáte dost vlastních zdrojů. Do zástavy jde třeba nemovitost rodičů. Musí s tím souhlasit její vlastník a je dobré dopředu domluvit, kdy se z ní zástava zase sundá.

Typy nemovitostí a zvláštní situace

Dá se financovat družstevní byt?

Ano, jen platí jiná pravidla než u bytů v osobním vlastnictví — družstevním podílem totiž nelze ručit. Financuje se úvěrem ze stavebního spoření nebo specifickými produkty některých bank, případně zástavou jiné nemovitosti. Novinka od ledna 2026: úroky si nově odečtou z daní i lidé v družstevním bydlení.

Chci byt na pronájem. Co pro mě platí?

Od dubna 2026 doporučuje ČNB u třetí a další nemovitosti přísnější podmínky — nižší LTV a přísnější poměr dluhu k příjmu. Banky to promítají různě rychle, takže výběr banky hraje u investičních hypoték větší roli než kdy dřív.

Co je americká hypotéka a kdy dává smysl?

Je to neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí — peníze můžete použít na cokoli a bance nedokládáte, na co. Sazba je vyšší než u klasické hypotéky, ale výrazně nižší než u spotřebitelského úvěru. Dává smysl na rekonstrukci bez faktur, na vypořádání nebo na konsolidaci.

Jde hypotéka převést na jinou nemovitost?

Ano, říká se tomu zástavní výměna a banky to běžně umožňují. Prodáte byt, koupíte jiný a hypotéka jde s vámi. Chce to ale načasovat, protože banka musí novou nemovitost schválit a ocenit.

Co když stavba prodraží — dá se hypotéka navýšit?

Dá, ale je to nová žádost: banka znovu posoudí bonitu i hodnotu rozestavěné nemovitosti. Proto do rozpočtu od začátku počítejte rezervu. Řešit navýšení uprostřed stavby je vždycky dražší a pomalejší než mít ho v plánu.

Splácení, pojištění a daně

Končí mi fixace. O kolik mi vyskočí splátka?

Kdo fixoval v letech 2020 a 2021 kolem dvou procent, přechází dnes na sazby kolem pěti — splátka může vyrůst zhruba o pětinu. V letech 2026 až 2028 se takhle refixují stovky miliard korun. Refixaci má smysl řešit tři až šest měsíců předem, ne až přijde dopis z banky.

Můžu hypotéku splatit dřív a kolik to stojí?

Můžete. Zákon dnes omezuje sankci na čtvrtinu procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně na jedno procento. Existuje řada situací, kdy je splacení zdarma — část jistiny ročně, konec fixace, prodej nemovitosti po delší době vlastnictví nebo těžké životní události.

Je pojištění schopnosti splácet povinné?

Ze zákona ne. Některé banky ho ale podmiňují zvýhodněnou sazbou, takže se vyplatí spočítat, jestli je levnější nižší sazba s pojištěním, nebo vyšší sazba bez něj. U domácnosti s jedním živitelem to z pravidla doporučuji bez ohledu na sazbu.

Musím mít nemovitost pojištěnou?

Ano, pojištění nemovitosti banky vyžadují vždy a je to podmínka čerpání. Nemusíte ho ale sjednávat u banky — často je výhodnější vlastní pojistka, jen musí splňovat parametry, které banka požaduje.

Kolik si odečtu z daní za úroky z hypotéky?

U smluv uzavřených od roku 2021 je strop 150 000 Kč ročně na domácnost, u starších smluv 300 000 Kč. Odpočet snižuje daňový základ, ne daň samotnou. Od roku 2026 na něj poprvé dosáhnou i lidé v družstevním bydlení.

Co se stane s hypotékou při rozvodu nebo prodeji bytu?

Hypotéka nezaniká — buď ji jeden z manželů převezme sám (banka znovu posuzuje, jestli na ni dosáhne), nebo se nemovitost prodá a úvěr doplatí. Při prodeji s hypotékou se peníze kupujícího posílají přes vázaný účet přímo bance. Obojí je zvládnutelné, jen to chce začít včas.

Nenašli jste odpověď na svou otázku?

Napište mi na veronika@hypotekavkapse.cz nebo zavolejte na +420 777 276 645. Jsem vám k dispozici, konzultace je nezávazná a zdarma.

V.🍀

Informace na této stránce jsou obecné a nenahrazují individuální posouzení. Konkrétní podmínky se liší podle banky a vaší situace.