Konec pohádek o 35% výnosech: Jaká je realita hypoteční páky?
Už nám to nedalo. Čím dál častěji na nás při návštěvě rozličných sítí vyskakuje zaručený návod od "investičního guru": Kupte byt za 5 milionů, dejte do toho milion ze svého, zbytek vám půjčí banka. Byt poroste o 7 % ročně, což na pěti milionech dělá 350 tisíc. Voilá! Váš milion se zhodnocuje o 35 % ročně! Kdo by kupoval akcie, že? 🫣
Zní to naprosto fantasticky. Problém je, že je to jen polovina pravdy.
My v našem týmu nemovitosti milujeme. Sami je kupujeme, financujeme a denně našim klientům pomáháme hledat ty nejlepší cesty, jak pomocí úvěrů budovat skutečné bohatství. Rozdíl je v tom co chcete vidět, co se někdo snaží "cpát" ostatním a v tom co si v celku jednoduše můžete spočítat. Být zaslepený přesvědčením, že vám hypoteční páka sama od sebe a bez práce ponese desítky procent ročně, je nebezpečný úlet.
Pojďme se společně podívat, co vám v těch motivačních žvástech zapomněli(nebo nechtěli) říct.
Reálný svět, reálná čísla
Abychom celou věc uvedli na pravou míru, vzali jsme reálná data, posadili se k nim a vytvořili blbuvzdorný finanční model. Žádné vzdušné zámky, ale anuitní splácení, úroky a reálné cashflow.
S jakými parametry jsme tedy počítali? Aby se to dobře počítalo:
Kupní cena bytu: 10 000 000 Kč
Hypotéka: 7 000 000 Kč (30 let, úrok 5 % p.a. - zde je hypotetický průměr pro trvání úvěru)
Vlastní zdroje: 3 000 000 Kč
Počáteční nájem: 25 000 Kč / měsíc (s pravidelnou valorizací a inflační doložkou 3 % ročně).
Růst ceny nemovitosti: 5 % ročně. Proč jen pět? Historický průměr za posledních 30 let v ČR se pohybuje kolem 6,1 % a v Praze lehce nad 7 %. My ale při plánování financí raději počítáme s konzervativnějšími čísly. Jistota je jistota.
Tady je výsledek. Přehledná tabulka toho, jak se vaše investice bude chovat v pětiletých intervalech:
(Pozn.: ROE v tabulce ukazuje, o kolik procent se zhodnotily vaše vlastní peníze "uzamčené" v bytě za daný rok, po odečtení úroků a přičtení vybraného nájemného).
3 lekce z tvrdé reality
Pokud se na ta čísla podíváte pozorně, zjistíte, proč je původní předpoklad 35% zhodnocení je "lehce" mimo realitu:
1. Úroky a záporné Cashflow bolí
V prvním roce je hypoteční páka sice nejsilnější, ale má to obrovský háček. Bance za prvních 12 měsíců zaplatíte na úrocích 347 tisíc Kč. Samotný dluh se vám zmenší jen o necelých 103 tisíc. K tomu přičtěte fakt, že měsíční splátka činí zhruba 37 500 Kč, ale nájemník vám platí jen 25 000 Kč. Každý měsíc musíte sahat do vlastní kapsy pro více než 12 tisíc, abyste investici vůbec udrželi v chodu. To z vás rozhodně rentiéra ze dne na den neudělá. I přes to všechno je ale reálné zhodnocení vašich 3 milionů v prvním roce krásných 15,1 %.
2. Past "mrtvého" kapitálu (Proč ROE klesá?)
Všimněte si, co se děje v čase. Tržní cena bytu roste, úvěr pomalu splácíte. Co to znamená? Že v nemovitosti leží více a více vašich vlastních peněz. V 15. roce už v bytě nemáte původní 3 miliony, ale přes 16 milionů. Výnos z nájmu a růst trhu se tak počítá k čím dál vyšší základně vlastních peněz, čímž vaše procentuální zhodnocení (ROE) neúprosně klesá. Pákový efekt slábne a blížíte se k tomu, jako byste koupili byt za hotové.
3. Exit není zadarmo
Zatímco z akcií nebo ETF fondů můžete své peníze vytáhnout během vteřiny a po 3 letech naprosto bez daně, nemovitost je pomalý tanker. Daňový časový test u bytů pořízených po roce 2021 činí dlouhých 10 let. A když přijdou vysoké úrokové sazby, z prodejce se snadno stává prosebník, který musí jít s cenou dolů, aby vůbec našel kupce.
Je to tedy k ničemu? Vůbec ne! Jen s tím musíte umět pracovat.
Náš článek vás nemá od nemovitostí odradit. Naopak! Ukazuje jen, že k nim musíte přistupovat jako racionální hospodáři. Abyste z investice dostali maximum, musíte ji aktivně řídit:
Pravidelně upravujte nájem: Valorizace a inflační doložky nejsou sprostá slova, je to nutnost pro přežití vašeho cashflow.
Naučte se "repákovat": Jakmile vám po pár letech hodnota bytu vzroste a dluh klesne, můžete byt v bance refinancovat. Znovu ho zatížíte dluhem, banka vám vyplatí nabytý rozdíl v hotovosti a vy tím znovu nakopnete své klesající ROE směrem vzhůru.
Diverzifikujte: To nejdůležitější na konec. Získané prostředky z refinancování už "nervěte" jen do dalšího betonu a cihel. Máte v nemovitostech uzamčeno už příliš mnoho? Skvělé. Vezměte vytěžený kapitál a přesměrujte ho do likvidních aktiv – indexových fondů, ETF nebo akcií. Získáte tak dokonalý mix: stabilní nemovitost, která využívá levné bankovní peníze, a globální portfolio, které vám nabízí okamžitou likviditu, svobodu a daňové osvobození už po 3 letech.
Nemovitosti jsou skvělý stroj na peníze. Ale jen pro ty, kteří znají pravidla hry a umí počítat - nejen se splátkou hypotéky.
Krásný den!
V🍀
*Tento článek slouží výhradně pro vzdělávací a informační účely a má za cíl poskytnout vám jiný úhel pohledu a podnět k zamyšlení. Rozhodně se nejedná o investiční, finanční ani daňové poradenství.
Každý z nás má jinou startovní čáru, jiné finanční zázemí a odlišný postoj k riziku. Co funguje jako skvělá strategie pro jednoho, může být pro druhého nevhodné. Než se rozhodnete pro jakýkoliv investiční krok – ať už jde o nákup nemovitosti na hypotéku, refinancování, nebo investování do akciových trhů – přistupujte k němu s rozvahou.
Doporučujeme vám, abyste svá finanční rozhodnutí dělali na základě vlastního uvážení, a v případě potřeby se neváhali poradit se svým finančním či daňovým poradcem, který zhodnotí vaši konkrétní situaci. Údaje, grafy a výpočty v textu vycházejí z modelových příkladů a historických dat, která nejsou zárukou budoucích výnosů.