Investiční hypotéky pod tlakem

ČNB přitahuje šrouby, sazby jsou na dně a zřejmě brzy otočí.

Na hypotečním trhu se teď děje něco, co by se dalo shrnout do jedné věty:
kdo čeká, ten si připlatí. Jen u každého z jiného důvodu.

Máme tu totiž dvě zásadní zprávy:

• ČNB přitvrzuje podmínky pro investiční hypotéky

• Hypotéky jsou aktuálně na dně úrokového cyklu, ale cena peněz už roste a banky se chystají sazby zvedat

1. ČNB jde po investičních bytech, ne po vlastním bydlení

Od 1. 4. 2026 doporučuje ČNB pro investiční hypotéky (typicky třetí a další byt na pronájem):

• max. 70 % LTV

• limit DTI 7 (poměr celkového dluhu k příjmu)

Cíl je jasný: ochladit segment investičních bytů, kde rostou objemy a rizika. Levná páka "třetí byt do portfolia" se prostě přestává líbit regulátorovi.

Důležité pro běžné rodiny a páry:

• pro vlastní bydlení se nic nemění

• LTV zůstává 80 %, pro mladé do 36 let 90 %

• limity DTI/DSTI pro standardní vlastní bydlení jsou dál vypnuté

Regulace tedy míří primárně na investory, ne na lidi, kteří si řeší první nebo druhé bydlení.

Co to znamená pro investory?

• bude potřeba víc vlastního kapitálu

• menší leverage (páka) = konzervativnější financování

• smart investor si dnes kreslí časovou osu: co koupit, kdy koupit, kolik dát z vlastního, co stihnout před 1. 4. 2026

2. Hypotéky na dně. A proto už není čas "čekat, co bude"

Druhá zpráva se týká cen hypoték jako takových.

Podle dat ČBA spadla průměrná sazba nových hypoték z vrcholu okolo 5,97 % (podzim 2022) na zhruba 4,47 % – tedy letošní dno.

Zároveň ale:

• cena dlouhých peněz (3leté a 5leté swapy) je na 18měsíčních maximech

• expert Libor Ostatek otevřeně říká, že od prosince banky začnou sazby opatrně zdražovat, protože jejich vlastní financování je dražší

Do toho vstupuje tzv. tsunami refixací:

• letos kolem 240 mld. Kč hypoték přechází na nové sazby

• příští rok cca 450 mld. Kč

• typická hypotéka cca 2,7 mil. Kč může po refixaci vyskočit na splátce o 3 000 Kč měsíčně nahoru

Tady je real talk:
čekání na hypotéku za 3,5 % je mimo hru. Trh jde opačným směrem.

3. Kdo by se měl probudit právě teď

Investoři do nemovitostí
Máte 2–3 roky, kdy:

• sazby jsou ještě relativně nízko,

• pravidla pro investiční úvěry jsou mírnější než ta, která přijdou od 1. 4. 2026.

Tohle je období, kdy dává smysl udělat si strategii portfolia, ne jen "něco někdy koupím".

Lidi řešící vlastní bydlení

Pro vás ČNB podmínky neutahuje, ale hraje proti vám čas kvůli:

• postupnému zdražování sazeb,

• riziku dražší refixace v horizontu několika let.

Nerovnice je jednoduchá: čím déle čekáte, tím větší je šance, že budete financovat bydlení za horších podmínek.

Ti, které čeká refixace

Pokud vás v příštích 1–2 letech čeká refixace, je teď období, kdy má smysl:

• zmapovat nabídky

• řešit předčasný přefix / refinanc

• a nenechat si diktovat podmínky jen jednou obálkou z banky

Rozdíl můžou být stovky tisíc v horizontu fixace.

4. Jak do toho zapadá Hypotéka v kapse?

V tomhle mixu regulace, sazeb, swapů a refixací dává smysl mít vedle sebe:

• někoho, kdo rozumí číslům i realitě trhu,

• dokáže přeložit "řeč ČNB a bank" do normální lidské řeči,

• a pomůže vám nastavit hypotéku tak, aby fungovala i za pár let, nejen dnes.

Pokud:

• plánujete investiční byt a řešíte, jak ho nacasovat vzhledem k novým pravidlům ČNB,

• zvažujete vlastní bydlení,

• nebo vás čeká refixace a nechcete skončit s o 3 000 Kč vyšší splátkou jen proto, že jste to nechali být,

Co teď? Minimálně se mi můžete ozvat. Podíváme se spolu na konkrétní čísla, postavíme scénář, který dává smysl Vám – a ne jen manažerům s tabulkami v bance.

Článek napsala Veronika z hypotekavkapse.cz, zdroj:seznamzpravy.cz nejedná se o investiční dopručení či radu.